Cuando vendes una vivienda has de saber que dicha venta puede llevar asociada de 2 tipos de impuestos y gastos fiscales, uno que afecta a tu IRPF por la ganancia patrimonial y  el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), más conocida como la Plusvalía Municipal que se aplicará si existe beneficio en dicha venta.

Principales Gastos Fiscales de la venta: IRPF

Al hacer la declaración de la renta es necesario incluir la ganancia o pérdida derivada de la venta de tu vivienda. Si se da lugar a plusvalías en la venta, es decir, si hay ganancias, habrá que pagar impuestos, mientras que si has perdido dinero, podrás compensarlo con otras ganancias patrimoniales. La ganancia o pérdida se calcula, como norma general, por la diferencia entre los valores reales de transmisión y de adquisición, es decir, hay que restar el precio de compra al de venta, siendo el más común de los gastos fiscales asociados a la venta.

En el precio compra  podrás sumar los gastos e impuestos por comprar casa como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. También se pueden sumar las inversiones y mejoras realizadas en la vivienda, que son las obras que efectivamente hacen que el valor del inmueble aumente, además de las comisiones y gastos de constitución de la vivienda (sin incluir los generados por la hipoteca en el caso de haber sido constituida).

En el precio de venta podrás restar los gastos y tributos inherentes a la transmisión, entre los que se encuentra la Plusvalía Municipal o los honorarios de la agencia inmobiliaria.

 
La diferencia es lo que lo que conforma la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. Así si el resultado es negativo, no habrá que pagar impuestos, lógicamente. Por el contrario si el resultado es positivo habrá ganancia patrimonial la cual tributa en el IRPF  a un tipo progresivo que va desde el 19% hasta el 23% según la ganancia. Estos son los tipos impositivos por ganancias patrimoniales en 2020:

• Ganancias hasta 6.000 euros – 19%
• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros – 21%
• Ganancias superiores a 50.000 euros – 23%

Sin embargo, hay exenciones fiscales por la venta de vivienda, es decir, casos en los que no hay que tributar en el IRPF la venta de la vivienda.Estos son:

• Reinversión de vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra no tendraś que pagar en la renta por el beneficio que obtengas. Ojo, la exención fiscal sólo se aplica a vivienda habitual, no a segundas viviendas. Además, dispones de un plazo de dos años para reinvertir. 
• Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual. 
• Mayores de 65 años que destinen la ganancia a contratar una renta vitalicia. 

Nota: La donación de la vivienda también tributa en el IRPF

PLUSVALÍA MUNICIPAL

La plusvalía municipal es el impuesto que se paga por el incremento del valor del terreno y depende del ayuntamiento. En algunos ayuntamientos no se aplica dicho impuesto. Este impuesto, que paga el vendedor y no el comprador,  ha suscitado mucha polémica porque se cobraba independientemente de si existe o no ganancia patrimonial. En otras palabras, reclamaban la plusvalía incluso si se perdía dinero al vender la vivienda. Recientemente el Tribunal Supremo ha resuelto que no se podrá cobrar la plusvalía si no existe ganancia. El cálculo de dicho impuesto depende de incremento del valor del terreno y de los años que han pasado desde la última transmisión y para conocer su importe, sin riesgo a equivocarse, lo mejor es acudir al ayuntamiento, ya que, es quien conoce con exactitud los datos de valor del terreno y las fórmulas que se aplican para su calculo. 

OTROS GASTOS POR VENDER UNA VIVIENDA

• Gastos de notario, registro y gestoría por cancelar registralmente una hipoteca en caso de tenerla. En este caso los gastos de gestoría puedes ahorrártelos en caso de hacerlo tú mismo o contar con la ayuda de una agencia inmobiliaria que se encargue de gestionar dicho trámite.
• IBI. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es otro impuesto municipal que se paga simplemente por tener vivienda. Quien tiene la obligación del pago de dicho impuesto es  quien sea el propietario de la vivienda a 1 de enero del año en que se produce la venta. A partir de ahí es posible llegar a acuerdos entre las partes, teniendo, el vendedor, el derecho de reclamar al comprador la parte proporcional de este IBI. Sin embargo, a efectos legales quien lo paga es el propietario al comienzo de año.
• Honorarios de la agencia inmobiliaria

Como ves, son varios los gastos fiscales asociados a una venta, y es importante conocerlos todos, como tantos otros trámites de una operación en la que se mueve una cantidad fuerte. En Gesnido somos expertos en la consultoría inmobiliaria, especializados en la zona de Segovia. ¿Tienes más dudas? Pregúntanos y te ayudaremos. Si quieres estar tranquilo durante toda la operación, ¡llámanos! Te asesoraremos en cada paso.