Recibir una herencia es un proceso emocionalmente complejo. Cuando el legado incluye un bien inmueble, a la pérdida de un ser querido se le suma una montaña de trámites burocráticos y decisiones patrimoniales importantes. Si estás leyendo esto, es muy probable que te encuentres en esta situación o preveas que pueda ocurrir en tu entorno familiar en Segovia.

Una de las preguntas más repetidas en las oficinas de Gesnido es: “He heredado el piso de mis padres, pero todavía les quedaba hipoteca por pagar, ¿qué pasa ahora con esa deuda?” o “¿Puedo vender la casa para quitarme la hipoteca de encima?”.

Para aportar claridad en un momento donde se necesita, sobre todo, tranquilidad, hemos preparado esta guía completa sobre cómo gestionar una vivienda heredada con cargas en la provincia de Segovia.

1. El primer paso: ¿Qué ocurre con la deuda de la hipoteca?

Existe la falsa creencia de que, al fallecer el titular de una vivienda, la hipoteca se extingue automáticamente. Lamentablemente, no es así. En el derecho español, cuando se hereda, se heredan tanto los bienes (los activos) como las deudas (los pasivos).

Por lo tanto, la deuda de la hipoteca pasa a los herederos legales. Ante esta situación, el ordenamiento jurídico ofrece tres opciones al aceptar la herencia:

• Aceptación pura y dura: El heredero acepta los bienes y las deudas. Si la venta de la casa no cubre el total de la hipoteca, el heredero deberá responder del resto de la deuda con su propio patrimonio personal.
• Aceptación a beneficio de inventario: Es la opción más segura si se tienen dudas sobre la viabilidad financiera. En este caso, las deudas del fallecido se pagan única y exclusivamente con los bienes de la propia herencia (la vivienda). Si queda algo tras liquidar la deuda, pasa a los herederos; si no llega, el patrimonio personal del heredero queda totalmente protegido.
• Repudiar la herencia: El heredero renuncia a todo (tanto a la casa como a la hipoteca). No se puede renunciar solo a la deuda y quedarse con el piso.

El consejo de Gesnido: Antes de firmar nada ante notario en Segovia, revisad minuciosamente si el fallecido contaba con un seguro de vida vinculado a la hipoteca. En muchos casos, este seguro cubre el capital pendiente de amortizar en caso de fallecimiento, lo que significa que la aseguradora pagará el banco y vosotros recibiréis la vivienda completamente libre de cargas.

2. Los trámites obligatorios antes de tomar una decisión

Para poder hacer cualquier movimiento con el inmueble —ya sea quedárselo, alquilarlo o venderlo—, es obligatorio regularizar la situación jurídica de la propiedad. En Segovia, los pasos esenciales son:

1. Obtener los certificados: El Certificado de Defunción y el Certificado de Últimas Voluntades (para saber si hay testamento o no).
2. Inventario y adjudicación de la herencia: Acudir al notario para redactar la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia.
3. Liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y la Plusvalía Municipal: En Castilla y León existen importantes bonificaciones para familiares directos, pero el trámite es obligatorio presentarlo en los plazos legales (6 meses prorrogables).
4. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Es fundamental inscribir la vivienda a nombre de los nuevos herederos en el Registro de la Propiedad de Segovia correspondiente.

3. ¿Se puede vender una vivienda heredada que tiene hipoteca?

La respuesta corta y rotunda es SÍ. De hecho, en el mercado inmobiliario segoviano, es una de las soluciones más habituales cuando los herederos no desean asumir una nueva cuota mensual o cuando son varios hermanos y necesitan repartir de forma equitativa el patrimonio.

Para vender la vivienda arrastrando una hipoteca, existen principalmente dos caminos financieros:

Opción A: Vender y cancelar la hipoteca en el acto de la firma

Es la operación más común y limpia. El proceso se desarrolla de la siguiente manera:

• Se encuentra a un comprador interesado a través de una agencia inmobiliaria profesional.
• El día de la firma de la escritura de compraventa ante el notario en Segovia, acude también un representante del banco que tiene la hipoteca.
• El comprador entrega el dinero acordado. De ese total, una parte va destinada mediante cheque bancario al representante del banco para cancelar el 100% de la deuda pendiente.
• El dinero restante (el beneficio neto de la venta) se reparte entre los herederos según sus cuotas de participación.

Opción B: Subrogación de la hipoteca

Consiste en que el comprador se queda con la hipoteca existente, asumiendo las mismas condiciones y el capital que quedaba por pagar.

• Ventaja: El comprador se ahorra los costes de constitución de una nueva hipoteca.
• Inconveniente: El banco del fallecido debe realizar un estudio de viabilidad del comprador y aprobar la operación. Si el banco no acepta el perfil financiero del nuevo comprador, no se podrá realizar la subrogación.

4. Errores frecuentes que debes evitar al heredar en Segovia

Por nuestra experiencia gestionando este tipo de operaciones en barrios como San Lorenzo, Nueva Segovia, el Casco Histórico o en municipios de la provincia, estos son los fallos más habituales que cometen los particulares:

• Dejar de pagar las cuotas mientras se tramita la herencia: Los trámites de una herencia pueden alargarse varios meses. Si se dejan de pagar los recibos mensuales, el banco aplicará intereses de demora y comisiones, empeorando la situación financiera de la herencia. Es vital seguir pagando o negociar una carencia temporal con la entidad.
• Poner el piso a la venta sin haber aceptado la herencia: Legalmente no puedes vender algo que todavía no es tuyo. Se pueden iniciar las valoraciones y la promoción comercial para ganar tiempo, pero la firma de la venta requiere que las escrituras de la herencia estén completamente en regla.
• Fijar un precio de venta irreal: Cuando hay una hipoteca de por medio, a veces los herederos intentan inflar el precio para cubrir la deuda y ganar un extra. Si el precio está fuera de la realidad del mercado de Segovia, el piso se enquistará en los portales inmobiliarios, generando gastos de mantenimiento y comunidad mes a mes.

El proceso de heredar una vivienda con cargas financieras requiere de un profundo conocimiento legal, fiscal y de mercado. Un paso en falso puede traducirse en sanciones tributarias o en pérdidas económicas importantes.

En Gesnido contamos con un equipo multidisciplinar experto en el mercado inmobiliario de Segovia. Nos encargamos de realizar una valoración real de la vivienda, te asesoramos sobre el impacto fiscal de la operación en nuestra comunidad autónoma y nos coordinamos con notarías y entidades bancarias para que la cancelación de la deuda y la venta de la propiedad se realicen de forma ágil, transparente y sin sobresaltos.

Si te encuentras en este proceso y necesitas orientación sincera y profesional, no pases el bache a solas. Ponte en contacto con nosotros; nos ocuparemos de toda la gestión para que tú solo tengas que preocuparte de lo que verdaderamente importa.